Sist oppdatert

Det blir ikke gitt kompensasjon for ny-, på, og ombyggingskostnader på bygg, anlegg eller annen fast eiendom. Det blir derimot ytt kompensasjon for vedlikeholdskostnader så lenge disse ikke gjelder bygg, anlegg eller annen fast eiendom for utleie.

Skille mellom påkostning og vedlikehold

Når det utføres reparasjoner, vedlikehold, restaurering og lignende vil det oppstå et behov for å skille mellom vedlikehold med rett til kompensasjon og påkostning uten rett til kompensasjon. Det må derfor defineres et skille mellom vedlikehold og påkostning.

Kostnader knyttet til rene nybygg og påbygg vil blant annet være påkostninger som ikke gir rett til kompensasjon. Hva som er vedlikeholdskostnader etter forskriften, skal vurderes etter hva skatteloven § 6‐11 definerer som fradragsberettiget vedlikehold, og etter nærmere beskriving av skattereglene i Skatteetatens Lignings-ABC (se nedenfor).

Hva er vedlikehold?

(se pkt. 4 i Skatteetatens Lignings-ABC)

Vedlikehold er arbeider som utføres for å bringe formuesobjektet tilbake i den stand det tidligere har vært som nytt. Vedlikehold kan bestå i å gjenopprette slitasje, f.eks. maling av hus, eller reparere skader på formuesobjektet, f.eks. fjerning av forurensede masser i grunnen og utlegging av erstatningsmasse. Modernisering av formuesobjektet kan også i en viss utstrekning anses som vedlikehold. Det er et vilkår for fradrag at det foreligger et visst behov for vedlikehold.

Kostnader til å sette formuesobjektet i en stand som det ikke har hatt tidligere anses i utgangspunktet ikke som vedlikehold. F.eks. vil førstegangs maling av hus ikke være vedlikehold selv om det har gått lang tid siden huset ble oppført. Ved denne bedømmelsen skal en også regne med den stand som nåværende objekt har vært i hos eventuelle tidligere eiere. Således vil en ny eier få bedømt som vedlikehold de samme arbeider som en tidligere eier ville fått. Dette gjelder også for et kjøpt formuesobjekt som har vært så dårlig vedlikeholdt at dette har påvirket kjøpesummen.

Ved vurderingen av om det foreligger vedlikehold, må en ta standpunkt til følgende

  • skillet vedlikehold/påkostning, herunder endringer av objektet
  • skillet vedlikehold/utskifting av selvstendig formuesobjekt
  • skillet vedlikehold/nytt objekt

Har formuesobjektet tidligere blitt endret etter at det var nytt, f.eks. bygget på eller ominnredet, er det den endrede stand som skal danne utgangspunktet for vurdering av hva som er vedlikehold.

Skillet vedlikehold/påkostning

(se pkt. 5 i Skatteetatens Lignings-ABC)

5.1 Hovedregel

Kostnad til arbeider som ikke er vedlikehold etter definisjonen ovenfor, kan ikke få momskompensasjon. Kostnader til slike arbeider anses i denne sammenheng som påkostning og kostnadene skal legges til formuesobjektets inngangsverdi (aktiveres). Dette gjelder selv om arbeidet ikke fører til en verdiøkning på formuesobjektet. Påkostning vil således omfatte arbeider som fører formuesobjektet til en bedre stand eller til en annen stand enn den tidligere har vært i, f.eks. tilbygg, moderniseringer eller rene endringer.

5.2 Endring av formuesobjekt, generelt

Arbeider som utelukkende består i endring av et formuesobjekt anses som påkostninger. Dette gjelder selv om endringen ikke innebærer noen standardforbedring eller verdiøkning. For eksempel vil riving av en vegg for å få større rom ikke være vedlikehold, heller ikke for den del som erstatter vedlikehold på den veggen som rives. Flytting av en vegg vil heller ikke være vedlikehold. Likeledes vil kostnadene til å flytte et bad som utgangspunkt bli ansett som påkostninger. En midlertidig endring i bruken av formuesobjektet betyr ikke at formuesobjektet har endret karakter.

Endring som går ut på å omgjøre en tidligere endring, slik at gjenstanden bringes tilbake i sin opprinnelige form og stand, anses heller ikke som vedlikehold. F.eks. vil flytting av en vegg tilbake til opprinnelig sted, ikke være vedlikehold.

5.3 Forbedring av formuesobjekt, generelt

Arbeider som fører til forbedring av et objekt utover den stand det en gang har vært i, er ikke vedlikehold. Således vil førstegangsmaling av hus ikke være vedlikehold. Det samme gjelder første gangs isolering, f.eks. ved innblåsing av mineralull i vegger på et eldre hus og førstegangs katodisk beskyttelse av betong.

Ved avgjørelsen av om det er skjedd en forbedring må det tas hensyn til utviklingen som har funnet sted i materialbruk mv. siden gjenstanden var ny. Foretas utskifting av eldre deler med nye som etter dagens nivå tilsvarer samme standard (lav, middels eller høy) som formuesobjektet har vært i tidligere, skal hele kostnaden regnes som vedlikehold. Forutsetningen er at den eldre delen trengte utskifting.

5.4 Forbedring/endring, påkostninger som trer i stedet for vedlikehold

Var det nødvendig å reparere eller vedlikeholde den delen av formuesobjektet som påkostningsarbeidet utføres på, kan det gis fradrag for hva det ville ha kostet å utføre reparasjonen eller vedlikeholdet (tenkt vedlikehold). Dette gjelder både hvor påkostningene består i forbedringer og hvor det gjelder endringsarbeider.

Settes det inn ny baderomsinnredning til kr 200 000, mens utskiftning av den gamle ville kostet kr 130 000, er det 130 000 som kan være kompensasjonsberettiget. Skiftes et koblet vindu (middels standard tidligere) med et vindu med to lags isolerglass (middels standard i dag), kan det gis kompensasjon fullt ut for disse kostnader når det var nødvendig å skifte ut vinduet. Skiftes det derimot ut med et vindu med tre-lags glass (høy standard i dag), må kompensasjonen begrenses til hva det ville koste å skifte ut vinduet med to-lags glass. De resterende kostnader anses som en forbedring som må tillegges formuesobjektets kostpris (aktiveres).

5.5 Spart fremtidig vedlikehold

Det forhold at et arbeid vil føre til mindre vedlikeholdskostnader i fremtiden, gir ikke større rett til kostnadsfradrag som vedlikehold.

5.6 Helhetsvurdering

Ved vurderingen av om det foreligger vedlikehold eller påkostning skal hver post i utgangspunktet vurderes for seg selv. Skiftes det f.eks. ut gulvbelegg, må det vurderes om utskiftningen skal anses som vedlikehold eller påkostning av gulvet. Ved omfattende rehabiliteringsarbeider hvor det ikke er mulig eller uforholdsmessig/vanskelig å foreta en fordeling mellom de enkelte postene, kan det foreta en helhetsvurdering hvor en tar hensyn til eventuell standardforbedring av formuesobjektet som helhet.

Skillet vedlikehold/utskifting av selvstendig formuesobjekt

(se pkt. 6 i Skatteetatens Lignings-ABC)

6.1 Generelt

Utskifting av et selvstendig formuesobjekt anses ikke som vedlikehold. Derimot vil utskifting av en del av et formuesobjekt med en ny del av samme slag, være vedlikehold, dersom reparasjon eller vedlikehold av denne er nødvendig.

På en fast eiendom vil hver atskilt bygning anses som et selvstendig formuesobjekt. En frittstående garasje vil for eksempel anses som et eget formuesobjekt i denne forbindelse. Derimot vil en fløy på en bygning være en del av formuesobjektet (hele bygningen). Rives fløyen f.eks. på grunn av råte, og bygges opp slik den var før, er dette vedlikehold av bygningen som sådan. For avskrivbare bygninger vil faste tekniske installasjoner anses som selvstendige formuesobjekter. Se pkt. 6.2.2.

6.2 Skillet bygning og selvstendig formuesobjekt

6.2.1 Generelt

Kostnader til utskifting eller vedlikehold av følgende gjenstander er normalt kompensasjonsberettiget som kostnader til vedlikehold av bygning

  • fastmontert utstyr for oppvarming av bygning, herunder vedovn, panelovn, olje/parafinbrenner, peis, sentralfyranlegg, mv.
  • badekar/dusj/håndvask/varmtvannsbereder
  • integrerte hvitevarer som ikke kan tas ut ved salg av bygningen uten særskilt avtale
  • fastmontert vaskemaskin i felles rom til felles bruk f.eks. i flermannsbolig
  • vegg-til-vegg teppe
  • markiser, persienner
  • felles anlegg for radio/fjernsyn
  • heisanlegg
  • kjølerom med maskiner
  • elektrisk anlegg (til og med kontaktpunkt i vegg eller tak)

For avskrivbare bygg vil heisanlegg, kjølerom med maskiner og elektrisk anlegg som nevnt ovenfor anses som faste tekniske installasjoner. Se nærmere pkt. 6.2.2.

Normalt anses ikke følgende gjenstander som en del av bygget. Utskifting skal da behandles som utskifting av en selvstendig gjenstand

  • ikke integrerte hvitevarer
  • lett demonterbare lamper
  • produksjonsmaskiner

6.2.2 Særlig om faste tekniske installasjoner i avskrivbare bygninger

Faste tekniske installasjoner vil typisk være varmeanlegg, kjøle- og fryseanlegg, sanitæranlegg, heisanlegg o.l.

Slike faste installasjoner anses hver for seg som selvstendige formuesobjekter, og ikke som en del av bygget. Utskifting av en fast teknisk installasjon i avskrivbar bygning, skal ikke for noen del behandles som vedlikehold av bygningen, men som nyanskaffelse. Vedlikehold av en fast teknisk installasjon kan derimot fradragsføres direkte.

Skillet vedlikehold/nytt objekt

(se pkt. 7 i Skatteetatens Lignings-ABC)

7.1 Generelt

Dersom hele formuesobjektet blir skiftet ut med et nytt, skal utskiftingen regnes som realisasjon av det gamle formuesobjektet og anskaffelse av et nytt. Det samme gjelder hvis en rehabilitering blir så omfattende at man i realiteten anses å ha realisert det gamle og anskaffet et nytt objekt.

Ved denne vurderingen må man se hen til hvor mye som er igjen av det opprinnelige objekt. Dersom det opprinnelige objektet bare utgjør en mindre vesentlig del av den ferdige gjenstand, taler det for at man har anskaffet en ny gjenstand og at den gamle gjenstanden er realisert. Vurderingen av om en står overfor et nytt objekt, må skje i forhold til arbeid som har skjedd konsentrert og over et relativt kort tidsrom.

Ved vurderingen må det legges vekt både på en fysisk og bygningsteknisk vurdering og en økonomisk betraktning. Det kan foreligge et nytt objekt selv om objektet etter at arbeidet er utført fremstår som en kopi av det opprinnelige, men objektets ytre preg og funksjoner kan ha betydning for vurderingen.