Boligstiftelser

Med begrepet «boligstiftelser» sikter vi til stiftelser som eier og forvalter boligmasse, typisk for utleie til personer som fyller kriterier bestemt i stiftelsens formålsbestemmelse.

Det som skiller boligstiftelser fra andre stiftelser, og som gjør det mulig å omtale disse stiftelsene som en egen gruppe av stiftelser, er at alle boligstiftelser har oppføring eller erverv av boligmasse med sikte på salg eller utleie som en forutsetning for å kunne realisere sitt formål.

Stiftelsestilsynet har følgende anbefalinger for forvaltning og styring av boligstiftelser

• Styret må ha nødvendig kompetanse til å sikre forsvarlig forvaltning av eiendomsmassen slik at stiftelsens formål kan realiseres både i et kortsiktig og langsiktig perspektiv.
• Styret må være bevisst utdelingsbegrepet etter § 19, og at det er styret som skal vedta husleienivået.
• Vedlikehold skal følge systematiske og rullerende vedlikeholdsplaner.
• Det bør etableres prosedyrer for jevnlig å fastsette utleieenhetenes markedsverdi.
• Styret skal vurdere om det er tilstrekkelig kapitalreserve i stiftelsen til nødvendig vedlikehold før det fattes vedtak om utdeling gjennom en husleie som er lavere enn markedsleie.
• Som eksternt kontrollorgan bør revisor i større grad ha langsiktighet for øye ved revisjon av årsregnskapet til boligstiftelsene. Et høyt utdelingsnivå i kombinasjon med manglende likviditet eller plan for finansiering av fremtidig vedlikehold, kan indikere mangler ved formuesforvaltningen som bør påpekes i nummererte revisorbrev til stiftelsen.

Kommunale boligstiftelser

Det som gjerne kalles «kommunale boligstiftelser» er en egen undergruppe av boligstiftelser som kjennetegnes ved at de er opprettet av kommuner, som ofte også har overført en formuesverdi til stiftelsen. Kommunen som opprettet stiftelsen utpeker som regel et flertall av styremedlemmene. Den typiske kommunale boligstiftelsen har som formål å skaffe boliger for tidsbegrenset utleie til persongrupper som kan ha særlig behov for dette. Det geografiske virkeområdet for stiftelsen er begrenset til den kommunen som opprettet stiftelsen.

Terminologien «kommunal boligstiftelse» er i og for seg misvisende all den tid den kan tas til inntekt for at boligstiftelsen er eiet av kommunen, eller på annen måte er en del av kommunens organisasjon, slik for eksempel et kommunalt boligselskap er det. De kommunale boligstiftelsene er som andre stiftelser egne juridiske personer, som er selvstendige og selveiende (stiftelsesloven §§ 2 og 3).

Stiftelsen eies av det vedtektsbestemte formålet, som styremedlemmene har lojalitetsplikt til. Styremedlemmene har ofte en samtidig rolle i kommunen. Dette gjør at det er økt risiko for rolleblanding fordi det kan være utfordrende å ivareta stiftelsens formål og interesse opp mot oppretters /valgorganets interesse.

Styremedlemmenes tilknytning til kommunen kan medføre risiko for at avtaler mellom stiftelsen og kommunen ikke er inngått på «armlengdes avstand» og at stiftelsens interesser ikke er godt nok ivaretatt. Hertil kommer risikoen for at det blir foretatt ulovlige utdelinger fra stiftelsen til kommunen. Stiftelsestilsynet vil derfor spesielt å peke på valgorganets ansvar for å velge styremedlemmer med rett kompetanse til styret i de «kommunale» boligstiftelsene.

Brudd på habilitetsreglene medfører risiko for at vedtaket som ble fattet av styret kan bli ansett ugyldig.

Momentliste for styret i «kommunale» boligstiftelser

Stiftelsestilsynet har laget et forslag til ekstramomenter for styrets arbeid i «kommunale» boligstiftelser. Dette er kun et forslag og det vil være forhold dere må vurdere som ikke er nevnt her, og det kan være punkter som ikke er relevante for dere. Dette er forhold som vi typisk vil se etter i våre tilsyn med kommunale boligstiftelser.

Les mer om boligstiftelser

• Temaundersøkelsen 2014 «Forvaltning og styring av boligstiftelser»
• Fagblogg «Har styret i den kommunale boligstiftelsen nødvendig kompetanse?»
• Temaside: «Hva er konsekvensene ved kommunesammenslåing for stiftelser?»